冰火兩重天：香港旺角銅鑼灣“鋪王”租金腰斬

隨著內地訪港旅客人數銳減，香港黃金地段的店鋪租金已出現斷崖式下挫。

“各類商品銷售金額全線下滑，這是十分罕見的，其中以珠寶鍾表以及電子産品的跌幅最大。因此，壹線地段街鋪的租金在今年第壹季度平均下跌了5%-7%，而銅鑼灣區的租金相比2013年高峰水平更暴跌了51%。”戴德梁行香港商業部主管林應威在4月6日的記者會上表示。

香港銅鑼灣羅素街的部分鋪位曾獲封“全球最貴鋪位”，隨著香港奢飾品零售業進入寒冬，奢侈品牌高價搶鋪情景不再。他透露，羅素街8號地下3-5號鋪去年年底由香港本地化妝品零售商卓悅取代原有的奢侈名表店卡地亞承租，每月租金則由276萬港元驟降至160萬元港幣，大跌42%。

無獨有偶，就在同壹條街，曾經有“鋪王”之稱的羅素街59號地下B1至B3號的鋪位，租金壹度高達每月250萬港元。此前由英皇鍾表以每月250萬港元承租，但其後卻空置了長達近半年。根據香港土地注冊處資料，這壹“鋪王”被施華洛世奇租下，租約由2016年1月開始，每月租金達到150萬港元，比舊租約租金低了40%。

商鋪租金上半年跌幅約達10%

除了零售市道不景外，經濟放緩及社會不穩定因素，令部分零售商看淡生意前景，並與業主提前解除租約，從而節省余下合約期內的租金開支。

“據我們了解，已經有壹些鍾表及化妝品公司正在與業主協商提前解約，主要由于前幾年擴充過快，隨著銷售業績明顯受壓，而租約未到期，他們面對較大的成本壓力。”林應威指出。

自2010年以來，香港每年1-2月的訪港旅客數目壹直維持雙位數的高速增長。根據香港旅遊發展局數據，今年1月至2月，訪港旅客數目同比大跌13.6%，而這壹數字在2015年同期則錄得11.6%的增長。其中，來自內地的旅客同比暴跌18%，與2015年同期15.8%的增長已出現明顯逆轉。

根據戴德梁行的統計數據顯示，香港四大核心購物區，即銅鑼灣、尖沙咀、中環、旺角，今年第壹季度的商鋪租金環比下跌5%-7%，相比2013年的高位則已暴瀉34%-50%。

“我們預測今年上半年的商鋪租金跌幅大約爲10%左右，目前壹線地段街鋪的租金已經回落到2010年左右的水平。相比去年年底的急跌，今年的跌幅已經有所放緩，壹些位置理想的鋪位隨著租金明顯下調，均獲得商戶承租。因此，我們預計今年年中商鋪租金有望穩定下來。”他表示。

他續稱，過去幾年由于內地遊客大幅增長的帶動，某些奢飾品店鋪擴張太過激進，積極搶占黃金鋪位，經常看到在壹條街上有幾家同壹品牌的珠寶鍾表店。以珠寶店龍頭周大福爲例，公司在遊客集中的銅鑼灣區就有多達十家店鋪，其中有4家分店均位于軒尼詩道。

“隨著壹線零售區的商鋪租金回落，部分商戶正把握機會重新進駐壹線鋪位，包括時裝、飾物、鞋類及化妝品等擁有較廣闊消費群的店鋪，均有承接奢侈品店鋪的個案。同時，外國品牌亦希望抓緊鋪租回落的優勢，來港拓展業務。近月有不少日本及韓國品牌正積極物色香港的鋪位，這些品牌從時裝、化妝品、生活時尚以至食肆都有。”

由于零售市道急劇轉弱，持有銅鑼灣及尖沙咀多個熱門鋪位的香港英皇國際有限公司去年9月宣布，其位于銅鑼灣及尖沙咀的6個鋪位將重新簽署新租約及退租協議，在簽訂新租約時減租幅度達到30%至40%。

此外，面對商鋪租金“跌跌不休”，投資者急于離場。美聯旺鋪表示，銅鑼灣禮頓道13至19號A地鋪，面積約1500平方英尺，鋪位業主于2014年3月最初開價1.2億港元，隨著市況逆轉，累計減價2500萬港元，減幅超過20%。

中資機構持續推升寫字樓租金

盡管零售鋪租直線下瀉，香港中環等主要商務區的寫字樓仍然炙手可熱。背後的推手正是赴港拓展業務的內地銀行和金融機構。

根據戴德梁行的統計數據顯示，香港核心商業區的寫字樓租金在今年第壹季度繼續攀升，並以中區超甲級寫字樓租金升幅最高，按季升幅達5.3%至每月每平方英尺128.88港元，而中區整體甲級寫字樓的租金也按季升4.3%至每月每平方英尺115.64港元。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示：“中區租金得以續升，原因是中資金融機構的租賃需求仍然強勁，占了首季中區新簽租賃面積的49%。銀行及金融機構加上保險公司這兩大行業占了第壹季度全港各區所有新簽租賃面積達80%。”

自從去年滬港通開通以來，不少中資機構都紛紛到香港來設點辦公，推高寫字樓的租售市場。有數據顯示，2015年，中資機構占中環新租約市場約40%至50%，是甲級寫字樓市場需求的主要動力來源。

資料顯示，今年第壹季度，興業銀行、中國民生投資、諾亞財富、錦州銀行等中資金融機構紛紛在中環核心商務區的超甲級寫字樓承租，設立香港辦公室或進行業務擴充等。

蕭亮輝指出：“大部分外資及本地企業對于環球及中國經濟狀況轉差存在憂慮，因此預計中區寫字樓租金在第二季度的升幅將略爲放緩。”

然而，他認爲，香港仍屬全球寫字樓租金最高昂的地區之壹，本港寫字樓的租金與亞太區內主要商務城市的差距正在拉闊，將成爲跨國企業在區內寫字樓選址的壹個重要考慮因素，如香港寫字樓租金持續高企，長遠將進壹部削弱香港的競爭力。

與新加坡相比，截至今年第壹季度，香港的中央商務區甲級寫字樓平均租金已高出54.3%，而去年同期兩地的租金差距則爲37%。其中，頂級寫字樓租金的差距更爲明顯，由去年同期的相差29.9%，飙升至今年的57.3%。

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